荷兰房产税：税率、成本及2026年你实际需要支付的金额

简介

荷兰的房产税并非单一税种，而是与不动产所有权相关的多项收费的组合。

主要税种是 onroerendezaakbelasting（OZB）——一项基于房产价值的市政房产税。此外，房产所有者还可能面临：

• 购买不动产时的转让税；
• 持续性的市政收费（垃圾、水、下水道）；

在大多数情况下，房产税由业主支付，而非租户。

该体系的重要性在于：

• 它以WOZ 房产估值（官方估值）为基础；
• 不同市政当局税率差异显著；
• 它直接影响在荷兰持有房产的总体成本。

在实际中，不同城市的两处类似房产年税负可能明显不同。

关键要点

• 荷兰房产税主要是OZB（市政税）；
• 按WOZ 房产估值计算；
• 住宅税率通常介于约0.03%至约0.11%（2026）；
• 税率由各市政当局自行设定——没有全国统一标准；
• 由房产所有者（非租户）每年缴纳；
• 与转让税（2% / 10.4%）分开，购房时另行缴纳；
• WOZ 估值还会影响其他税（如 Box 3）。

什么是荷兰房产税？

荷兰房产税主要指OZB（onroerendezaakbelasting）——对不动产征收的地方税。

其具有以下特征：

• 基于WOZ 估值；
• 按年度缴纳；
• 由市政当局设定税率；

与许多国家不同，荷兰没有统一的全国房产税税率。各市政当局自行决定税率，这会导致不同地区之间存在明显差异。

要点： 荷兰的房产税相对许多国家较低，但受地区与估值影响较大。

房产税（OZB）如何运作

核心计算方式很简单：

OZB = WOZ 估值 × 市政税率

不过，决定结果的并非公式本身，而是其背后的输入值。

WOZ 估值（关键驱动因素）

WOZ 估值是由市政当局每年出具的官方房产估值。其依据包括：

• 估算的市场价值；
• 可比房产成交数据；
• 上一年度的数据；

该估值不仅用于 OZB，也用于其他税种，因此至关重要。

谁来缴税

OZB 始终与特定基准日的房产所有权或使用权相关。因此，了解不同情形下谁在法律上承担责任尤为重要。 

物业类型	谁缴纳 OZB
住宅	仅所有者
商业	所有者 + 使用者（租户/企业）

在住宅情形下，即便租户长期居住，租户也不缴纳 OZB——税负由法定所有者承担。

商业物业则由双方分担：所有者缴纳一部分，使用者（租户或在该处经营的企业）也可能根据市政规定承担部分税负。

要点： 实务中，商业物业的税负更为复杂，且常以间接方式反映在租金定价中。

重要时间规则

房产税责任以税年度的1月1日的所有权状态确定。

该日期在全年固定不变，与之后是否发生交易无关。

专业提示： 若你在1月1日仍为业主，则对全年的 OZB承担责任，即便之后出售。实务中，多由公证人主持在买卖双方间按比例结算，但法律义务仍以该日期为准。 

荷兰房产税税率（2026）

荷兰房产税税率由市政层面设定，因此没有全国统一比例。各城市将自身税率应用于房产的 WOZ 估值。

典型 OZB 税率（2026）

类型	税率区间（2026）
住宅物业	~0.03% – 0.11%
商业物业（所有者）	~0.24% – 0.40%
商业物业（使用者）	~0.18% – 0.32%

在实际中，上述差异会直接影响年度成本。

例如：

• 在阿姆斯特丹，住宅税率约为0.0527%；
• 在其他市政，当地税率可能接近0.10% 或更高。

差异看似不大，但对于高价值房产影响明显。

专业提示： 两套 WOZ 估值相同、位置不同的同类房产，其年度税单可能相差2–3倍。

什么是 WOZ 估值（及其重要性）

WOZ（Waardering Onroerende Zaken）是市政当局确定的官方房产估值。

它是荷兰税制的核心要素，不仅影响房产税，还影响多个税目。

WOZ 估值用于：

• 计算 OZB（房产税）；
• 确定Box 3中的计税价值（用于第二居所和投资）；
• 计算某些市政收费；

估值每年更新，依据包括：

• 估算的市场价值；
• 可比房产交易；
• 上一年度的数据。

专业提示： WOZ 估值升高不仅会提高房产税，还可能增加你在多个税目的总体税负。

其他与房产相关的税费（常被忽视）

虽然 OZB 是主要的经常性房产税，但它只是荷兰持有不动产总成本的一部分。

不动产转让税（Overdrachtsbelasting）

购置房产时适用该税。

情形	税率（2026）
自住房	2%
住宅（投资者/第二居所）	8%
商业物业	10.4%

该费用为一次性，但金额可能较大，尤其是投资性房产。

豁免与减免税率

特定买家可能符合减免或零转让税条件：

• 年龄在18–35岁的买家，若符合首次购房条件，对不超过€555,000（2026）的房产可适用0%税率；
• 若一方超过35岁，豁免仅适用于其符合条件的份额；
• 新建房屋通常免征转让税；

市政税费（附加成本）

除 OZB 外，房产所有者通常还需缴纳多项经常性地方税费，可能包括：

• 垃圾收集费；
• 排水/下水道费用；
• 水务局税费；

这些成本因市政与家庭情况而异，但它们是总拥有成本的重要组成部分。

要点： OZB 只是与房产相关税费的一部分——与市政收费合并计算后，房主的年度总成本往往达到€800–€1,500或以上。

外籍人士的房产税

荷兰的房产税规则相对直接，但外籍人士在跨境情形下常存在误解。

对于荷兰税务居民：

• 位于荷兰境内的房产适用 OZB；
• 若持有其他房产（如第二居所），也会影响你的Box 3税负；

对于非居民：

• 通常仅就荷兰境内不动产纳税；
• 位于荷兰境外的房产不适用 OZB；

但在涉及多个司法辖区时会更复杂。

关键注意事项：

• 房产价值仍可能影响你的总体税务状况（如 Box 3）；
• 视税收协定而定，可能存在双重征税风险；
• 申报义务可能与原籍国不同；

专业提示： 即便房产已通过 OZB 在当地纳税，仍可能影响你的更广泛税务暴露——尤其是持有多项资产的外籍人士。

常见错误

荷兰房产税常被误解——并非因为其复杂，而是细微差别会带来不成比例的影响。

典型错误包括：

1. 认为房产税很高（实际上，与许多国家相比相对较低）；
2. 忽视 WOZ 估值逐年上调带来的影响；
3. 购房前未核查市政税率；
4. 将年度 OZB 与一次性转让税混淆；
5. 未对偏高的 WOZ 估值提出申诉；

专业提示： 通常在收到 WOZ 评估后约6周内可提出异议。错过该窗口则该年度估值将维持有效。

如何合法降低房产税

尽管 OZB 税率由市政当局固定，但计税基础（WOZ 估值）通常可以被影响或纠正。

实际可行的降税方式包括：

• 对 WOZ 估值提出申诉，若其明显偏高；
• 将你的物业与同区域可比物业进行对比；
• 核对面积、状况、配套等数据是否有误；
• 与税务顾问合作提交结构化异议；

专业提示： 降低 WOZ 估值不仅能降低 OZB——也可能减少与房产估值相关的其他税负，在某些情形下包括对 Box 3 的影响。

荷兰房产税与其他国家对比

与许多国家相比，荷兰的年度房产税（OZB）相对较低。

但这并不意味着整体持有成本低。

主要差异：

• 年度房产税（OZB）较为温和；
• 转让税相对较高（尤其对投资者）；
• 总拥有成本包含多项市政收费；

要点： 荷兰体系将更多税负转移至交易环节与基于估值的征税，而非较高的年度房产税率。

结论

与许多国家相比，荷兰的房产税相对较低，但它仍是总拥有成本的重要组成部分。

关键因素包括：

• WOZ 估值，它驱动大部分计算；
• 市政税率，因地区而异；
• 在其他领域的更广泛税务影响（如 Box 3）。

在实际中，优化房产税与其说是关注税率，不如说是管理并在可能时纠正估值。

常见问题解答

1. 在荷蘭，您需要繳納多少房產稅？ + −

2. 租客需要繳納房產稅嗎？ + −

3. 何謂 WOZ 價值？它是如何計算的？ + −

4. 在荷蘭可以減免房產稅嗎？ + −

5. 如果在年中買房會怎樣？ + −

6. 荷蘭的房地產稅高嗎？ + −